Taxa fixa ou variável?

Nos empréstimos crédito habitação com a taxa fixa, a taxa de juro do empréstimo mantém-se inalterada durante o prazo que tiver sido acordado com a instituição de crédito.

Assim, com a taxa fixa sabe sempre com o que pode contar, pois a prestação mensal mantém-se sempre igual. Isto significa que se as taxas de juro de mercado, por exemplo a taxa de juro Euribor, entretanto subirem ou descerem, a prestação do empréstimo crédito habitação com taxa fixa não se altera.

Em condições normais de mercado, a prestação de um empréstimo a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. O cliente paga um preço mais alto pela segurança de não vir a ter a sua prestação aumentada. Mas deve ponderar bem esta escolha, pois se a Euribor descer a sua prestação não desce.

Quando a instituição de crédito define o valor para a taxa de juro fixa toma como referência a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada taxa de swap.

Exemplo: na determinação da taxa fixa a cobrar ao cliente pelo prazo de cinco anos, a instituição de crédito tem em atenção a taxa de juro fixa que durante esses cinco anos ela própria irá pagar para obter os fundos que vai emprestar.

Assim, a vantagem da taxa fixa consiste em estabilidade e segurança, uma vez que a taxa fixa permite-lhe ter uma prestação sempre igual ao longo do empréstimo ou ao longo do prazo que definir, não ficando dependente das oscilações do mercado. Sabe sempre com o que pode contar.

Nos créditos à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread.

O valor da Euribor é revisto após o prazo a que se refere. Por exemplo, a Euribor a doze meses é revista anualmente.

No final destes doze meses, o valor da Euribor utilizado para a prestação que irá vigorar nos doze meses seguintes é calculado com base na média aritmética simples do mês anterior, sendo esta taxa obrigatoriamente arredondada à milésima.

Quando o valor da Euribor é revisto, a taxa de juro do empréstimo pode subir ou descer refletindo a eventual alteração do valor da Euribor. O montante da prestação pode, assim, aumentar ou diminuir. Só raramente o valor da Euribor não se altera.

Na determinação do spread, a instituição pondera não só o risco de crédito do cliente, mas também as garantias do  empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV ou loan-to-value).

Algumas instituições de crédito concedem uma redução do spread ou de outros encargos no crédito à habitação aos clientes que adquirem, ao mesmo tempo, outros produtos ou serviços financeiros.

A vantagem da taxa variável consiste em permitir ter uma prestação inicial inferior à taxa fixa. Ao escolher esta taxa sabe que a sua prestação vai variar ao longo do prazo (sendo revista de acordo com o prazo da Euribor que escolher).

A taxa mista permite-lhe iniciar o seu empréstimo com taxa fixa (a 2,3,4,5,10, 15, 20, 25 ou 30 anos) onde pagará sempre o mesmo valor de prestação, e depois ter o seu empréstimo indexado à taxa variável. Aqui a sua prestação vai ser revista ao longo do prazo remanescente, aumentará ou diminuirá conforme as taxas estejam a ser praticadas no mercado nesse momento.

A vantagem da taxa mista consiste em conseguir por um lado, uma melhor gestão do orçamento nos primeiros anos contratualizados para taxa fixa, pois saberá qual o valor que irá pagar e, por outro, numa fase seguinte, usufruir dos benefícios da taxa variável.